Majerská 44, 821 07 Bratislava

KÚPNA ZMLUVA NA BYT – ČO BY MALA OBSAHOVAŤ?

Veľa ľudí v súčasnej dobe premýšľa o investovaní do nehnuteľnosti. Či už ste v pozícií predávajúceho a nehnuteľnosť predávate, alebo na druhej strane máte ako kupujúci záujem o nadobudnutie vlastníckeho práva k nej, určite sa v mnohých prípadoch nevyhnete vypracovaniu a podpisu kúpnej zmluvy, resp. zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

Na internete nájdete nespočetné množstvo základných informácií, ako takúto zmluvu vlastnoručne pripraviť, vrátane viacerých vzorov, ktorými sa môžete inšpirovať. Napriek tomu sa však veľakrát stane, že vlastnoručne pripravená zmluva nespĺňa náležitosti, ktoré by v zmysle zákona mala obsahovať, na základe čoho býva následný návrh na vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností okresným úradom zamietnutý, alebo katastrálne konanie zastavené, prípadne sa po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností vyskytne u kupujúceho problém, ktorý sa spätne s predávajúcim už len ťažko rieši.

 

V tomto príspevku sa preto zameriame predovšetkým na niektoré praktické otázky vypracovania kúpno-predajnej zmluvy na byt, resp. zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu a poukážeme pri tom na s tým súvisiace rozhodnutia a konštantnú judikatúru súdov Slovenskej republiky.

1. Podstatné náležitosti zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu

Na začiatku považujeme za potrebné uviesť, že zmluvu o prevode vlastníckeho práva k bytu je potrebné primárne podriadiť pod zákonnú úpravu ustanovení § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého „z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu“, v spojení s príslušnými ustanoveniami zákona č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Túto právnu úpravu je pri prevodoch nehnuteľností potrebné použiť aj v prípade, ak ide o zmluvný vzťah a predaj a kúpu nehnuteľnosti medzi dvoma podnikateľmi, napriek tomu, že ich ostatné podnikateľské vzťahy sa budú vo veľkej miere riadiť ustanoveniami zákona č. 513/1991 Zb. Obchodného zákonníka.

Z vyššie uvedenej legálnej definície kúpnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka vyplýva, že k tomu, aby bola zmluva o prevode vlastníckeho práva k bytu platná, musí obsahovať podstatné náležitosti vyžadované Občianskym zákonníkom, a to:
• označenie zmluvných strán, t.j. predávajúceho a kupujúceho v rozsahu meno, priezvisko, rodné priezvisko (aj u mužov), dátum narodenia, rodné číslo a trvalý pobyt;
• označenie predmetu kúpy – nehnuteľnosť je potrebné špecifikovať dostatočne určito, a to podľa údajov dostupných na príslušnom liste vlastníctva;
• uvedenie kúpnej ceny;
• záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy a
• záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú cenu.
 

Definícia kúpnej zmluvy je obsiahnutá aj v rozhodnutí Krajského súdu v Banskej Bystrici zo dňa 22.04.2014, sp. zn.: 13Co/836/2013, v zmysle ktorého: „Kúpnou zmluvou sa predávajúci zaväzuje odovzdať kupujúcemu predmet kúpy do vlastníctva a kupujúci sa zaväzuje prevziať predmet kúpy a zaplatiť predávajúcemu kúpnu cenu (porovnaj ustanovenie § 588 OZ). Účelom kúpnej zmluvy je teda prevod vlastníckeho práva k veci z predávajúceho na kupujúceho. K pojmovým znakom kúpnej zmluvy patrí predmet kúpy a kúpna cena. Ide o podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, o ktorých sa musia zmluvné strany dohodnúť, ak má byť kúpna zmluva uzavretá. Kúpna zmluva vznikne, len čo sa kupujúci s predávajúcim dohodnú o jej podstatných obsahových zložkách, to znamená o predmete a cene (samozrejme kúpna zmluva vznikne len vtedy, ak sú splnené aj všetky ďalšie predpoklady, ktoré zákon ustanovuje na vznik zmluvy.).“

 

Definícia kúpnej zmluvy je obsiahnutá aj v rozhodnutí Krajského súdu v Banskej Bystrici zo dňa 22.04.2014, sp. zn.: 13Co/836/2013, v zmysle ktorého: „Kúpnou zmluvou sa predávajúci zaväzuje odovzdať kupujúcemu predmet kúpy do vlastníctva a kupujúci sa zaväzuje prevziať predmet kúpy a zaplatiť predávajúcemu kúpnu cenu (porovnaj ustanovenie § 588 OZ). Účelom kúpnej zmluvy je teda prevod vlastníckeho práva k veci z predávajúceho na kupujúceho. K pojmovým znakom kúpnej zmluvy patrí predmet kúpy a kúpna cena. Ide o podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, o ktorých sa musia zmluvné strany dohodnúť, ak má byť kúpna zmluva uzavretá. Kúpna zmluva vznikne, len čo sa kupujúci s predávajúcim dohodnú o jej podstatných obsahových zložkách, to znamená o predmete a cene (samozrejme kúpna zmluva vznikne len vtedy, ak sú splnené aj všetky ďalšie predpoklady, ktoré zákon ustanovuje na vznik zmluvy.).“

 

Navyše v prípade prevodu vlastníckeho práva k bytu musí zmluva popri všeobecných náležitostiach upravených v Občianskom zákonníku, obsahovať aj iné podstatné náležitosti vyžadované Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorými sú:

• popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome;

• vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje na základe dohody nadobúdateľa bytu alebo nebytového priesotru s vlastníkom domu;

• určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov;

• úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku;

• vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu;

• vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy;

• úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Uvedený názor je vyjadrený aj v rozhodnutí Najvyššieho súdu SR, zo dňa 21.02.2018, sp. zn. 6Sžr/20/2017, v zmysle ktorého: „Ustanovenie § 5 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov je kogentného charakteru, a preto nie je povinnosťou katastrálneho orgánu prerušiť katastrálne konanie a vyzývať jeho účastníkov na doplnenie alebo opravu zmluvy, pretože správny orgán nielenže nemá povinnosť, ale ani oprávnenie nahrádzať vôľu účastníkov zmluvy, keďže ide o chýbajúce podstatné náležitosti zmluvy a došlo by k hmotnoprávnemu zásahu do samotnej podstaty zmluvy. V takomto prípade nie je možné vzniknutý nedostatok zmluvy zhojiť výzvou na jej doplnenie alebo opravu alebo dodatočne ho konvalidovať dodatkom k zmluve, a preto ide o absolútnu neplatnosť právneho úkonu s účinkami ex tunc, na ktorú musí katastrálny orgán prihliadnuť ex offo a návrh na vklad vlastníckeho práva z predmetnej zmluvy zamietnuť.“

Je preto viac ako žiaduce, aby zmluvné strany pred podpisom zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu skontrolovali, či ich zmluva obsahuje všetky podstatné náležitosti uvedené vyššie. Vyhnete sa tak nepríjemnostiam, ktoré vám nesprávne spracovaná zmluva môže spôsobiť v katastrálnom konaní.

2. Určenie predmetu kúpy

Ako bolo uvedené vyššie, jednou z podstatných náležitostí zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu, je určenie predmetu kúpy, a to dostatočne určitým spôsobom. V tejto súvislosti odporúčame pri určení predmetu kúpy vychádzať z ustanovenia § 42 ods. 2 písm. c) zákona č. 162/1995 Zb. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), v zmysle ktorého zmluva, týkajúca sa nehnuteľnosti, obsahuje:

• označenie nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia, pozemku podľa parcelného čísla evidovaného v súbore popisných informácií, pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druhu pozemku a výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená, čísla bytu alebo nebytového priestoru, čísla poschodia, čísla vchodu a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je dom postavený.

Pre zabezpečenie riadneho označenia predávaného bytu preto odporúčame, aby ste si v zmluve o prevode vlastníckeho práva k bytu riadne skontrolovali, či označenie predmetu kúpy je v rozsahu danom zákonnou právnou úpravou. Uvedené zároveň platí aj pre určenie spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve bytového domu, vrátane prípadného určenia spoluvlastníckeho podielu na zastavanom pozemku, či priľahlom pozemku, ktorý má byť predmetom predaja a kúpy. Všetky údaje o byte, ktoré budete do zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu uvádzať tak musia presne sedieť s údajmi o byte, resp. bytovom dome zapísanými na príslušnom liste vlastníctva. Výpisy z jednotlivých listov vlastníctva sú bežne dostupné na webovom portáli katastra nehnuteľností.

V tomto smere poukazujeme na rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 20.11.2013, sp. zn.: 4Cdo 119/2011, ktorý konštatoval, že „pre posúdenie určitosti zmluvy o prevode nehnuteľností – […] je významný len prejav vôle vyjadrený v písomnej forme. Ak je preto písomná zmluva o prevode týchto nehnuteľností objektívne neurčitá […] je podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka neplatná, hoci jej účastníkom bolo zrejmé, ktoré nehnuteľnosti sú predmetom prevodu; v takýchto prípadoch totiž prevažuje verejný (všeobecný) záujem na určitosti vlastníckych práv nad individuálnym záujmom účastníkov zmluvy.“

S poukazom na vyššie uvedené, v niektorých prípadoch (napr. pri zdedenom byte) sa stáva, že byt sa nachádza v spoluvlastníctve viacerých osôb. Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, platí, že v zmluve o prevode vlastníckeho práva k bytu je potrebné uviesť aj jednotlivé podiely spoluvlastníkov na nehnuteľnosti, a to vyjadrením zlomku k celku. Pre doplnenie uvádzame, že podiel v zmluve o prevode vlastníckeho práva k bytu nie je potrebné uvádzať, ak je predávajúci výlučným (jediným) vlastníkom bytu.

V súvislosti s podielovým spoluvlastníctvom bytu, veľa predávajúcich následne prichádza s otázkou, či môžu svoj podiel na byte previesť na tretiu osobu, alebo ako postupovať v prípade predaja svojho podielu. V prípade, ak je byt v spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov, je nevyhnutné pri predaji svojho podielu vždy zohľadniť predkupné právo druhého spoluvlastníka, prípadne ostatných spoluvlastníkov. Podotýkame, že uvedené neplatí pri prevode podielu na osoby blízke predávajúcemu.

Podľa rozhodnutia Krajského súdu v Žiline, zo dňa 09.02.2016, sp. zn.: 13Co/1121/2014: „Právo disponovať so spoluvlastníckym podielom prislúcha každému spoluvlastníkovi. Zmluvná voľnosť spoluvlastníka je však obmedzená, lebo svoj spoluvlastnícky podiel môže bez ďalšieho previesť iba na blízke osoby. Ak však spoluvlastník mieni svoj spoluvlastnícky podiel previesť na iné než blízke osoby, musí najskôr svoj spoluvlastnícky podiel ponúknuť iným spoluvlastníkom. Ide o povinnosť spoluvlastníka vyplývajúcu zo zákonného predkupného práva, ktorej korešponduje právo ostatných spoluvlastníkov na odkúpenie tohto spoluvlastníckeho podielu. Takúto povinnosť má spoluvlastník bez ohľadu na spôsob scudzenia svojho spoluvlastníckeho podielu, t. j. bez ohľadu na to, či k scudzeniu spoluvlastníckeho podielu došlo darovacou alebo kúpnou zmluvou.“

3. Kúpna cena

Ďalšou z podstatných náležitostí zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu je nepochybne určenie kúpnej ceny. Zákonná právna úprava je pri stanovení výšky kúpnej ceny pomerne slobodná, a zmluvné strany si môžu dohodnúť kúpnu cenu za prevádzaný byt v ľubovoľnej výške. Vo všeobecnosti však platí, že cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, a to predovšetkým zákonom č. 18/1996 Zb. o cenách, inak je zmluva neplatná. Uvádzaný zákon však dohodu zmluvných strán o cene nehnuteľností nereguluje, a táto nie je stanovená maximálnou ani minimálnou výškou. Zmluvné strany zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu si tak môžu v zásade dohodnúť aj kúpnu cenu, ktorá nereflektuje aktuálnu trhovú hodnotu nehnuteľnosti, a teda táto cena môže byť výrazne vyššia, alebo nižšia. Pri stanovení hodnoty nehnuteľnosti je však potrebné byť obozretní, aby dojednanie neodporovalo dobrým mravom, alebo aby nešlo o disimulovaný právny úkon (napr. zastretú darovaciu zmluvu, kedy účastníci zmluvy nesledovali uzatvorenie kúpnej zmluvy, ale zmluvy darovacej).

Aj v tomto prípade poukazujeme na zaujímavé rozhodnutie súdu v danej oblasti. Podľa stanoviska Ústavného súdu SR zo dňa 21.06.2016, číslo konania III. ÚS 412/2016-10: „Všeobecný súd konal v medziach svojej právomoci a postupoval správne, keď kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bol prevod nehnuteľnosti, len vzhľadom na nízku dojednanú kúpnu cenu 1 Sk nepovažoval za simulovaný právny úkon, ktorým malo byť zastreté darovanie. Uzavretá kúpna zmluva obsahuje podstatné náležitosti (dohoda o predmete kúpy a dohoda o kúpnej cene) a, naopak, nemá náležitosti darovacej zmluvy, keďže v nej bola dohodnutá kúpna cena (aj keď nízka), keď podstatnou náležitosťou darovacej zmluvy je, naopak, bezodplatnosť. Ústavný súd sa stotožnil so záverom, že v symbolickej dohodnutej kúpnej cene za prevádzanú nehnuteľnosť bola rodičmi účastníkov zohľadnená dlhoročná a obetavá starostlivosť jedného z účastníkov konania o rodičov, čo je v súlade s dobrými mravmi a predmetnú kúpnu zmluvu, preto nie je možné považovať za bezodplatný právny úkon.“

Iná situácia môže nastať v prípade, ak v zmluve o prevode vlastníckeho práva k bytu nesprávnym, nepresným, alebo nedostatočným spôsobom naformulujete spôsob zaplatenia kúpnej ceny. V tomto prípade sa môže stať, že vlastnícke právo k bytu už síce bude prevedené na kupujúceho, napriek tomu, že tento kúpnu cenu predávajúcemu za byt stále nesplatil. V tomto prípade považujeme za vhodné poznamenať, že takéto opomenutie konania nemožno v žiadnom prípade považovať za dôsledok neplatnosti zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu, ale takéto konanie, resp. opomenutie konania zakladá nárok predávajúceho „len“ na odstúpenie od zmluvy. Tento právny názor je vyjadrený aj v rozhodnutí Krajského súdu v Trenčíne, zo dňa 05.06.2019, sp. zn.: 5Co/45/2019, kde sa konštatuje nasledovné: „Kúpna zmluva o prevode nehnuteľnosti je dvojstranným hmotnoprávnym úkonom, ktorý musí spĺňať požiadavky ustanovené všeobecnou časťou Občianskeho zákonníka pre právne úkony, ako prejav vôle účastníkov v občianskoprávnych vzťahoch. Právny úkon musí byť okrem iného určitý (§ 37 ods. 1 OZ), nesmie obsahom alebo účelom odporovať zákonu alebo ho obchádzať a nesmie sa priečiť dobrým mravom (§ 39 OZ), musí byť urobený v písomnej forme tak, aby prejavy účastníkov boli obsiahnuté na tej istej listine. Len pri dodržaní uvedených požiadaviek je právny úkon platný, pričom tieto požiadavky sa musia vzťahovať na všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy ohľadne prevodu nehnuteľnosti – jej účastníkov, predmetu kúpy a kúpnej ceny a to ku dňu uzavretia takejto zmluvy. Pritom úmysel strán musí byť zistený len zo zmluvy samotnej, lebo ide o prísne formálny právny úkon. Ak nie je vôľa prevodcu dostatočne a kvalifikovane prejavená zvlášť, ak zákon stanoví, že sa tak má stať písomne na jednej listine, nemôže potom nedostatočne prejavená vôľa zakladať právne následky. Inými slovami, vykladať možno len to, čo je v kúpnej zmluve nie celkom jednoznačne uvedené, či zmienené, nemožno výkladom nahradzovať to, čo v nej chýba, resp. nie je ani naznačené alebo diametrálne odlišne uvedené. V spornej kúpnej zmluve si účastníci zmluvy dohodli všetky základné dojednania, ktoré má kúpna zmluva obsahovať a to predmet zmluvy a kúpnu cenu, táto zmluva je teda aj podľa odvolacieho súdu po formálnej obsahovej stránke perfektná a súd prvej inštancie na základe vykonaného dokazovania mal správne za to, že kúpna zmluva je platná. Nevyplatenie plnej výšky kúpnej ceny nespôsobuje neplatnosť kúpnej zmluvy absolútne, pretože tento právny úkon bol uzatvorený tak, ako vyžaduje zákon a nevyplatenie kúpnej ceny je len dôvodom na odstúpenie od zmluvy, pričom žalobkyňa ani nepreukázala skutočnosť, že jej bola vyplatená nižšia suma, ako je uvedená v kúpnej zmluve.“

S ohľadom na uvedené, pre zabezpečenie riadneho splatenia kúpnej ceny kupujúcim, považujeme za najbezpečnejší spôsob úhrady kúpnej ceny za byt tak pre predávajúceho, ako aj pre kupujúceho, úhradu kúpnej ceny formou notárskej úschovy, či bankovej vinkulácie (prípadne z prostriedkov hypotekárneho úveru), kedy sú podmienky uvoľnenia finančných prostriedkov viazané primárne na zmluvné dojednania účastníkov zmluvy. Podmienky dojednania spôsobu a lehôt úhrady kúpnej ceny za prevádzanú nehnuteľnosť preto vždy pred podpisom zmluvy dôkladne zvážte.

4. Zmluva o výkone správy

Zároveň v nadväznosti na vypracovanie zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu považujeme za potrebné spomenúť, že táto by okrem iného mala obsahovať aj úpravu zmluvných strán vo vzťahu k zmluve o spoločenstve vlastníkov, alebo zmluve o výkone správy bytového domu, podľa ustanovenia § 5 ods. 1, písm. h) Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ako aj s tým súvisiace vyhlásenie nadobúdateľa bytu o pristúpení k predmetnej zmluve. Takéto vyhlásenie sa realizuje priamo v samotnom znení zmluvy o prevode vlastníctva k bytu. V prípade, ak by zmluva takéto ustanovenie neobsahovala, bolo by možné považovať zmluvu za neplatnú a príslušný okresný úrad, katastrálny odbor by nebol povinný vlastnícke právo k prevádzanému bytu v prospech kupujúceho zapísať.

Navyše prílohou zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu by malo byť aj potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Zároveň podotýkame, že uvedené neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu v dome (napr. novopostavené byty developerov).

Úprava vyššie uvedeného vyhlásenia nadobúdateľa bytu a vypracovania predmetnej prílohy (vyhlásenia vlastníka bytu) k zmluve o prevode vlastníckeho práva k bytu je nielenže zákonnou požiadavkou, ale aj vysoko žiadaná. V danej súvislosti poukazujeme na rozhodnutie Krajského súdu v Trnave zo dňa 18.02.2015, sp. zn. 24Co/191/2014,v zmysle ktorého platí, že pohľadávky spojené s vlastníctvom a užívaním bytu môže spoločenstvo vlastníkov, resp. správca bytového domu vymáhať len od súčasného vlastníka zapísaného v katastri nehnuteľností, napriek tomu, že pohľadávka vznikla pôvodnému vlastníkovi. Konkrétne Krajský súd v Trnave v predmetnom rozhodnutí konštatuje: „Prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome dochádza k právnemu nástupníctvu tzn. singulárnej sukcesii všetkých práv a povinností vyplývajúcich zo zmluvy o spoločenstve z doterajšieho vlastníka na nového vlastníka. Je však otázne kto zodpovedá za záväzky, ktoré predchádzajúci vlastník nemusí mať voči spoločenstvu vysporiadané ku dňu prevodu alebo prechodu vlastníctva bytu a nebytovému priestoru v dome […]. Odvolací súd sa prikláňa k výkladu, že za úhradu takýchto záväzkov by mal zodpovedať výlučne nový vlastník v dôsledku singulárnej sukcesie, pretože výklad rešpektuje všetky zásady právneho nástupníctva. Právo spoločenstva vymáhať všetky pohľadávky spojené s vlastníctvom a užívaním bytu alebo nebytového priestoru tak musí spoločenstvo uplatniť len voči súčasnému vlastníkovi zapísanému v katastri nehnuteľnosti, pretože toto právo je nerozlučne spojené s vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome […]. Ak po uzavretí tejto zmluvy o povolení vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností vzniknú nadobúdateľovi bytu alebo nebytového priestoru ďalšie náklady, ktoré musel spoločenstvu vlastníkov uhradiť z dôvodu, že prevodca tieto dlhy pri uzavretí zmluvy zamlčal, môže úhradu týchto nákladov nadobúdateľ vymáhať od prevodcu z titulu uzavretej zmluvy o prevode vlastníctva vo všeobecnej premlčacej lehote, pričom v praxi tieto vyhlásenia prevodcu sú zabezpečené rôznymi zmluvnými inštitútmi napr. zmluvnou pokutou.“

5. Písomná forma zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu

V súvislosti s vypracovaním zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu je dôležité zároveň podotknúť, že na to, aby bola zmluva o prevode vlastníckeho práva k bytu platná je dôležité splnenie aj ďalšej podstatnej podmienky, a to písomného vyhotovenia zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu. Táto požiadavka vyplýva priamo z ustanovenia § 46 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého zmluvy o prevodoch nehnuteľností musia mať obligatórne písomnú formu, pričom pri takýchto zmluvách musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine.

A teda v prípade, ak vaša zmluva o prevode vlastníckeho práva k bytu obsahuje všetky podstatné náležitosti tak, ako je uvedené vyššie v tomto príspevku, táto bola vyhotovená v písomnej forme, a obsah zmluvy bol medzi zmluvnými stranami jasne dojednaný, nasleduje fáza jej podpisu. Okrem zákonnej požiadavky, v zmysle ktorej prejav vôle účastníkov zmluvy musí byť v prípade prevodu vlastníckeho práva k bytu na tej istej listine navyše platí, že podpis predávajúceho na zmluve o prevode vlastníckeho práva k bytu musí byť aj úradne overený.

V súlade s predmetnými zákonnými povinnosťami poukazujeme na stanovisko Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 03.10.2001, sp. zn.: Cpj 33/01, v zmysle ktorého: „Zmluva o prevode nehnuteľnosti musí byť uzavretá v písomnej forme, pričom prejavy vôle účastníkov, vrátane ich podpisov, musia byť na tej istej listine […]; pokiaľ takúto zmluvu, vrátane jej nedielnych príloh, tvorí viac ako jeden list, musia byť všetky tieto jednotlivé hárky pevne spojené (zošité) tak, aby tvorili technickú jednotu listiny, a to už pred jej podpísaním.“

V rozhodnutí Krajského súdu v Košiciach zo dňa 02.08.2013, sp. zn.: 7Sp/12/2013 je navyše v tejto súvislosti jednoznačne uvedené, že nedodržanie písomnej formy zmluvy o prevode nehnuteľností (t.j. aj zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu) má za následok absolútnu neplatnosť tejto zmluvy, nakoľko takúto zmluvu možno považovať za neexistujúci právny úkon. Konkrétne v zmysle predmetného rozhodnutia je konštatované: „Základným pojmovým prvkom právneho úkonu je prejav vôle smerujúci k vzniku, zmene alebo zániku práv a povinností. Bez prejavu vôle niet právneho úkonu, právny úkon neexistuje, podľa zákona je neexistujúci právny úkon absolútne neplatný. Kúpna zmluva zo dňa 26.09.2012 však nie je podpísaná kupujúcim, čím nedošlo k prejavu vôle kupujúceho uzavrieť kúpnu zmluvu, t.j. neexistujúci právny úkon je absolútne neplatný […]. Podľa ust. ods. 1 a 2 § 46 zák. č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení písomnú formu musia mať zmluvy o prevodoch nehnuteľností, ako aj iné zmluvy, pre ktoré to vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov. Pre uzavretie zmluvy písomnou formou stačí, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľností, musia byť prejavy vôle účastníkov na tej istej listine.“

6. Účinnosť zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu

V prípade podpisu zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu oboma zmluvnými stranami sa veľa ľudí následne domnieva, že prevod bytu je ukončený, kupujúci sa stal vlastníkom a s bytom môže nakladať ako so svojím majetkom. Predstavy takýchto ľudí sa však nezakladajú na pravde, nakoľko zmluva nadobúda vecno-právne účinky a kupujúci sa stáva vlastníkom prevádzaného bytu až po tom, ako príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, právoplatne rozhodne o návrhu na vklad takého vlastníckeho práva k bytu v prospech kupujúceho. Pri podpise zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu je preto potrebné okrem iného rozlišovať aj jej platnosť a účinnosť, a to vo vzťahu k jej záväzkovo-právnym účinkom a vecno-právnym účinkom. Vo všeobecnosti sa aj pri platnosti a účinnosti zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu uprednostňuje zásada zmluvnej voľnosti strán, a preto je len na účastníkoch zmluvy, akým momentom, prípadne ku ktorému dňu nadobudne zmluva o prevode vlastníckeho práva k bytu platnosť alebo účinnosť (tieto môžu nastať aj v rovnakom okamihu).

V tomto prípade platí, že zmluva o prevode vlastníckeho práva k bytu spravidla nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu (samozrejme, ak sa zmluvné strany nedohodli na inom okamihu platnosti a účinnosti). Uvedené sa však primárne týka len záväzkovo-právnych účinkov zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu. Práve z tohto dôvodu sa odporúča špeciálne pri zmluvách o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti stanoviť aj ďalšie ustanovenie, a to vo vzťahu k vecno-právnym účinkom takejto zmluvy. Vecno-právne účinky nadobúda zmluva o prevode vlastníckeho práva k bytu až povolením vkladu do katastra nehnuteľností, a teda skutočným prevodom vlastníckeho práva. Pre vylúčenie pochybností, vecno-právne účinky zmluvy by teda mali spravidla nastať až po tom, ako nadobudli účinnosť záväzkovo-právne účinky zmluvy.

Pre zhrnutie uvedeného odporúčame, aby sa zmluva o prevode vlastníckeho práva k bytu stala platnou a účinnou jedným momentom, ideálne dňom podpisu zmluvy, a aby samostatne obsahovala aj ustanovenie k nadobudnutiu jej vecno-právnych účinkov. Vo vzťahu k uvedenému poukazujeme na rozhodnutie Krajského súdu v Banskej Bystrici, zo dňa 30.05.2013, sp. zn.: 16Co/120/2013, v zmysle ktorého: „Keďže návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností nebol podaný, nenastali vecnoprávne účinky uvedenej zmluvy […]. V prípade, ak je predmetom zmluvy prevod vlastníckeho práva alebo iného vecného práva k nehnuteľnosti, vlastnícke právo (iné vecné právo) k prevádzanej nehnuteľnosti sa nenadobúda účinnosťou zmluvy. Samotnou zmluvou totiž vlastnícke právo alebo iné vecné právo nevzniká, ale nadobúdateľovi vzniká záväzkový nárok požadovať od prevodcu predovšetkým prevedenie vlastníckeho práva k veci. Vlastnícke právo, či iné vecné právo k nehnuteľnosti, vznikne až vkladom do katastra nehnuteľností na základe rozhodnutia správy katastra o povolení vkladu (§ 133 ods. 2 OZ).“

Tento príspevok predstavuje len malý výpočet problémov, s ktorými sa zmluvné strany pri uzatváraní zmlúv o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam stretávajú. Judikatúra je v danej oblasti podstatne rôznorodejšia, a preto v prípade, ak sa chcete v budúcnosti vyhnúť problémom v súvislosti so zmluvou o prevode vlastníckeho práva k bytu, nechajte si ju pred jej podpisom a jej uzavretím skontrolovať odborníkom. Rokovanie o podmienkach zmluvy vám môže ušetriť starosti, ktoré zmluvným stranám v dôsledku nesprávnej, alebo neúplnej formulácie, či absentujúcich ustanovení zmluvy často vznikajú.

 

Radi vám pomôžeme s kontrolou alebo vypracovaním dokumentov.
Ušetríte tak nielen čas, ale aj nemalé finančné prostriedky.