Majerská 44, 821 07 Bratislava

Kúpna zmluva – kedy ju potrebujete?

Kúpna zmluva - vypracovanie

Kúpna zmluva

Kúpna zmluva patrí medzi najpoužívanejšie uzatvárané zmluvy. Kúpnou zmluvou dochádza k prevodu vlastníckeho práva k veci (hnuteľnej, či nehnuteľnej, zvierat, ale aj pohľadávok, informácií, podniku a podobne) z predávajúceho na kupujúceho. Kúpa patrí medzi najčastejšie spôsoby prevodu vlastníctva.

Je potrebné však pripomenúť, že samotnou kúpnou zmluvou sa vlastníctvo k veci samo o sebe neprevádza. K finálnemu prevodu vlastníckeho práva sa vyžaduje aj odovzdanie veci, ak ide o hnuteľnú vec, alebo zápis práva do katastra nehnuteľností, ak ide o nehnuteľnosť. Pre nadobudnutie vlastníckeho práva k veci sa preto vyžaduje nielen uzavretie kúpnej zmluvy, ale aj ďalší úkon, ktorým je jej splnenie.

 

Podľa čoho sa riadi kúpna zmluva

Za účelom zabezpečenia právnej istoty kúpnu zmluvu medzi sebou uzatvárajú tak fyzické osoby (občania, podnikatelia), ako aj právnické osoby. Vzhľadom k tomu je nevyhnutné rozlišovať uzatvorenie kúpnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka a Obchodného zákonníka. V Občianskom zákonníku, ako aj v Obchodnom zákonníku je právna úprava kúpnej zmluvy upravená komplexne, čo znamená, že na daný typ zmluvy sa použije výlučne právna úprava konkrétneho právneho predpisu.

Občianskym zákonníkom sa riadi kúpna zmluva medzi občanmi, ako aj kúpna zmluva týkajúca sa nehnuteľnosti, bez ohľadu na to, že ju medzi sebou uzatvárajú podnikatelia. Nie je teda možné prevádzať nehnuteľnosť medzi dvoma podnikateľmi na základe právnej úpravy kúpnej zmluvy upravenej v Obchodnom zákonníku. Ustanoveniami Obchodného zákonníka sa naopak bude riadiť akákoľvek iná kúpna zmluva medzi podnikateľmi.

Pre uzatvorenie kúpnej zmluvy a určenie práv a povinností zmluvných strán je preto v prvom rade potrebné ustanoviť, podľa akého právneho predpisu (Občiansky zákonník, alebo Obchodný zákonník) je potrebné kúpnu zmluvu uzatvoriť. Od toho sa následne odvíjajú podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, ktoré musia byť dodržané k tomu, aby bola uzatvorená kúpna zmluva platná. Ak by čo i len jedna z podstatných náležitostí stanovená príslušným právnym predpisom absentovala, bol by súd oprávnený rozhodnúť o neplatnosti takejto kúpnej zmluvy.

 

Náležitosti kúpnej zmluvy

Čo musí obsahovať každá kúpna zmluva:

  • označenie zmluvných strán, t.j. predávajúceho a kupujúceho,
  • označenie predmetu kúpy, pričom predmet kúpy by mal byť v zmluve označený čo najpresnejšie tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným predmetom,
  • vymedzenie právneho úkonu, t.j. z predmetu kúpnej zmluvy musí byť zrejmé, že predávajúci predmet kúpy predáva kupujúcemu a tento ho od predávajúceho kupuje,
  • určenie kúpnej ceny vrátane určenia spôsobu jej splatnosti, t.j. z kúpnej zmluvy musí byť zrejmá výška kúpnej ceny, alebo aspoň spôsob jej určenia,
  • miesto a dátum uzatvorenia kúpnej zmluvy,
  • vlastnoručné podpisy predávajúceho a kupujúceho, pričom ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť podpisy na zmluve musia byť úradne overené.

Ďalší obsah kúpnej zmluvy je potrebné vypracovať s ohľadom na skutočnosť, čo je predmetom kúpy. Je zrejmé, že kúpne zmluvy budú svojím obsahom rozdielne ak bude predmetom kúpy hnuteľná vec, pozemok, stavba, nehnuteľnosť, byt, rodinný dom, a podobne. V určitých prípadoch sa budú preto aj podstatné náležitosti takejto kúpnej zmluvy odlišovať.

 

Chcete si nechať vypracovať kúpnu zmluvu? Naši právnici vám pomôžu

Ako možno uzatvoriť kúpnu zmluvu

V súvislosti s uzatváraním kúpnej zmluvy je zároveň potrebné podotknúť, že kúpnu zmluvu možno uzatvoriť písomne, ale aj ústne či konkludentne. Výnimku predstavuje kúpna zmluva na nehnuteľnosť, ktorá vyžaduje písomnú formu. Písomnú kúpnu zmluvu je potrebné ďalej uzatvoriť v prípade, ak to vyžaduje osobitný zákon, alebo ak sa na písomnej forme dohodli účastníci zmluvy. Ak by v takýchto prípadoch nedošlo k písomnému uzatvoreniu kúpnej zmluvy, bola by takáto zmluva absolútne neplatná.

 

Ďalšie typy zmlúv, s ktorými sa kúpna zmluva zamieňa

Vo veľa prípadoch sa navyše stáva, že účastníci zmluvných vzťahov si často zamenia kúpnu zmluvu so zmluvou o dielo, predmetom ktorej je zhotovenie veci, Ak sa teda dodávateľ určitej veci zaviaže na zhotovenie určitej veci, nemôže ísť v žiadnom prípade o kúpnu zmluvu, ale bude sa vyžadovať uzatvorenie zmluvy o dielo.

Kúpnu zmluvu ďalej nie je možné zamieňať ani so zámennou zmluvou, pri ktorej dochádza k výmene jednej veci za druhú, spravidla bez poskytnutia akejkoľvek odplaty. Naopak, pri kúpnej zmluve sa vyžaduje odplata za kupovanú vec poskytnutá predávajúcemu v peniazoch.

Obdobne je tomu tak aj pri porovnaní kúpnej zmluvy a darovacej zmluvy, kde kúpna zmluva je charakteristická svojou odplatnosťou, a teda povinnosťou kupujúceho uhradiť za predmet kúpy predávajúcemu kúpnu cenu, pričom v prípade darovacej zmluvy daruje darca predmet darovania obdarovanému bezodplatne.

 

Kedy potrebujete kúpnu zmluvu?

V prípade, ak má byť predmetom zmluvy dodanie určitej veci, či tovaru (aj napriek tomu, že samotná vec v dobe uzatvorenia zmluvy ešte neexistuje) zo strany predávajúceho kupujúcemu, dôjde spravidla medzi zmluvnými stranami k uzatvoreniu kúpnej zmluvy.

V rámci takejto zmluvy si potom môžu tak kupujúci, ako aj predávajúci nastaviť vzájomné vzťahy v zmluve tak, aby tieto boli vyvážené, a aby zmluva poskytovala dostatočnú ochranu obidvom zmluvným stranám. Navyše v prípade dobre uzavretej kúpnej zmluvy budú mať predávajúci aj kupujúci na jednom mieste informácie o tom, aké práva a povinnosti jednotlivým zmluvným stranám z kúpnej zmluvy vyplývajú. Ak následne jedna zmluvná strana svoje povinnosti vyplývajúce z kúpnej zmluvy neplní, môže sa druhá zmluvná strana jednoducho odvolať na ustanovenia kúpnej zmluvy a pokúsiť sa o vyriešenie sporu mimosúdnou cestou.

V každom prípade vám preto odporúčame uzavretie kúpnej zmluvy v písomnej forme. Predídete tak prípadným nezrovnalostiam a rozporom, ku ktorým môže pri kúpe veci dôjsť, prípadne môžete vzájomné spory už v počiatku minimalizovať.

 

Vypracovanie kúpnej zmluvy / kontrola

Uzatvorenie jednoduchej kúpnej zmluvy je pomerne časté a podnikatelia si v takomto prípade veľakrát vystačia sami. Avšak v prípade, ak je predmetom kúpy vec väčšej hodnoty, či dokonca nehnuteľnosť, určite vám odporúčame nechať si vypracovať kúpnu zmluvu, alebo posúdiť a skontrolovať advokátom. Pri kúpe nehnuteľnosti nie je ani vhodné sa spoliehať na správne vypracovanie zmluvy realitnou kanceláriou. Táto v zásade zastupuje predávajúceho, a preto sú veľakrát v zmluve obsiahnuté nevýhodné ustanovenia pre kupujúceho.

Spory vyplývajúce z nejednoznačných, nepresných či nesprávnych ustanovení kúpnej zmluvy preto bývajú medzi zmluvnými stranami pomerne časté. Kontrolou zmluvy odborníkom tak predídete mnohým nepríjemnostiam a táto vám môže ušetriť nemalé finančné prostriedky, ktoré by ste v budúcnosti museli vynaložiť na právne rozbory, súdne konania, či právne zastupovanie.

Ak potrebujete v tejto oblasti pomôcť, radi vám s tým pomôžeme. Kúpnu zmluvu vypracujeme, prípadne spripomienkujeme tak, aby vám bola poskytnutá čo najväčšia ochrana.

 

Naši právnici vypracujú / skontrolujú kúpnu zmluvu pre vás

 

Obrázky: pixabay.com